• שמואל בן נון

טיפים לקניית דירה


1. מיקום

2. בדיקת צרכים

3. שרותים מקומיים  נדרשים

4. יכולת פיננסית

5. אישור עקרוני מהבנק

6. יועץ ומשווק נדל"ן מקצועי 

7. עורך דין מקרקעין

8. שכנים טובים

9. חברת הובלה

10. מלווה מקצועי בעת ביצוע העסקה, חילוטה, רישומה בטאבו והעברת בעלות הכוללת טופס טיולים

ניפתח בסדרת 10 הכללים למציאת דירה קנייתה ורישומה על שמך כבעלים.





1. מיקום הדירה

הטיפ הראשון והחשוב ביותר ניתוח המיקום, רק אחרי שבנינו ערכים למציאת המיקום נוכל לגשת 

   לשלבים הבאים.

   מיקום הינו ממצא בלתי אמצעי לניתוח הכלכלי,וליכולת הביצועית אלא מייצר את התנאים לתפיסת הנכס על ידינו. מיקום אומר המקום שמזהה את הפתרונות היעילים לנכס,

הוא נותן לנו פתרונות לעזרים הטקטיים שיהוו ערך מוסף לשהותנו.

כל טעות במיקום תהפוך את השימוש בנכס לעוגמת נפש, לתסכול ולעלויות מיותרות.


2. בדיקת צרכים

צורך, הינו חלק מהמהות בחיפוש כי לאחר שהבהרנו את הצרכים נוכל להבין את גודל הנכס, דירה בית,

תחבורה למקום, מקום עבודה וזמן הגעה, מוסדות, בתי ספר, סופר, בנק, דואר ועוד.


3. שרותים מקומיים נדרשים

מוסדות ממשלה, חינוך, בתי ספר, אוניברסיטאות, בנקים קניות.


4. יכולת פיננסית

בשביל להגיע לדירה יש ורצוי להיות בעל הון עצמי,יש את נוסחת 40 70 30

חלקכם/ן ודאי מכיר/ה .

זו נוסחת הפלאים שכל בנקאי/ יועץ משכנתא ומתווך מתחיל יודע.

משכורות,פלוס פרוט מלא של חסכונות [

נניח שאנחנו משפחה בעלת 5נפשות ומרוויחים 30,000 ₪ יחד.

ילד בן 5, ילדה בת 9 ובוגר בן 13- ממצע נחשק בארצנו.


בתי ספר, מכולת, 2מכוניות, שכירות והכל יחד עולה 11,000 ₪.


נותר לנו 19,000 כביכול פנוי שכחנו לבושים תחזוקה גם של דירה בשכירות 

מוריד לנו עוד  6,000 נותר לנו 13,000 שזה יפה.


אופס חיסכון לנו ולילדים עוד 2,990 ₪ נשאר עם 10,000 ₪.

ונקבל עד 3,000-4,000 ₪ החזר חודשי.

בסכום זה ניתן להגיע למשכנתא של עד 900,000 ₪.


במידה ויש חסכונות של מיליון ₪, נוכל להגיע לדירה בשווי 2 מיליון ₪!


עתה מה עושים עם זה?

ישנם עלויות נוספות:

פתיחת תיק משכנתה, יועץ משכנתא, יועץ ומשווק נדל"ן,עו"ד ומס רכישה.

יש להחליט על אזור עיר ושכונה או ישוב מתאים והולכים לבנק, לבושים למשעי.


5. אישור עקרוני 

 זה השלב המכריע לפני הקניה.

פה הבנק בודק את אמינותך לעמידה בהסכם של בין 15 - 35 שנים.

כן הבנק שותף גלוי לדירה החדשה שלך, הוא המחליט אם היא תעבור את החוזה או לא, הכיצד?

א. האם אתה מגיע לך משכנתא?

ב. האם ישאר לך כסף לחיות?

ג. האם תוכלו לחייך גם אחריי 35 שנות משכנתא או שתפסיקו להיות בעלים?

היה ואישרו לך את העסקה, מתקדמים לאופציית החוזה.


6.יועץ ומשווק נדל"ן

תפקידו לתת לך מענה, ולהיות זמין ולייצר עבורך עסקה.

הוא יכול בדרכו לחסוך לך הרבה כסף, לכן הוא גם גובה עמלה כמו העו"ד ויועץ המשכנתאות.


מחובתו של הבנקאי, לתת הסברים ומענה לכל שאלה שתצוץ,

לייצר מהלכים יצירתיים במסגרת החוק,

כדי שעסקה תצא לפועל.


כמו כן,על הבנקאי להעביר לכם את כל המידע לעו"ד ולגשר בין שני העו"ד והצדדים בעסקה.


א. אחרי ששני הצדדים מביאים את הסכמתם לעסקה, תפקידם של המתווך/יועץ ומשווק הנדל"ן,

להעביר את פרטי העסקה לעו"ד לבדיקה

ולאחר מכן, כשנמצא שהכל תקין, מפגישים את הצדדים לשולחן אחד,

מדסקסים בעסקה עד הפרט האחרון

יתכן שכבר חותמים על העסקה ויתכן שישנן עוד בדיקות.


ב. היה וישנן עוד בדיקות ניתן לייצר מזכר הבנות,

שברגע שהכל סגור ופטור נגשים לחוזה,

במעמד זה, ניתן אל לא חובה לתת דמיי רצינות להבטחת קיום העסקה.


ג. אם חתמנו באותן המעמד את עסקה,

על הצדדים הכפופים וליועץ נדל"ן,

להכין את עמלתו כפי שהוסכם בהסכם שרותיי התיווך.


7. תפקידו של עו"ד בעסקה 

א. לקבל מיועץ הנדל"ן את פרטי העסקה, לוודא שהפרטים של הלקוחות והבעלים נכונים.

ב. להוציא נסח טאבו, טפסי עירייה ולאמת את פרטי העסקה, זהות הקונים ותקינות העסקה.

ג.  להבין את מהות העסקה לעומקה ולשוחח אם הצדדים שהבינו את העסקה,

לספר להם על מפגעים שקיימים ו/או שיהיו בעתיד ולוודא שישנה נכונות ורצון לעסקה.

ד.  למצות את כל המגבלות הכלכליות, המיסוי, אופוטרופוסות, הליכי גירושין, הסכמי ממון, הוצל"פ וחובות נוספים.

    כל זאת למען חילוט העסקה ללא תקלות.

ה. רישום הערת אזהרה בטאבו, למען שהמוכרים לא ימכרו חלילה את הנכס ללקוח נוסף במקביל.

ו.  מפגש הסכמה על הדרך, על  עו"ד ויועצ/ת הנדל"ן שעשו את העבודה כראוי,

להניע לחתימה, תשלומים, רישום ברשויות על הקונים ושחרור המוכרים מהעסקה.


8.שכנות טובה

זו אחת המטלות של יועצ/ת הנדל"ן, לשמוע שאין מריבות על תחום הדירה, על רעש,על פלישה,ועל חובות

  לקונה זה קריטי במודל הקניה,

 למוכרים עלולה להיות בעיה אם הסתרה זו.


9. הובלה

על מנת לדעת איזו חברת הובלה מתאימה יש להבין את מהות החפצים המוצאים ואו המוכנסים לדירה,בימינו יש חברות שיש להן מעלונים שונים ומתקדמים גם מגובה רב, חובה לבדוק ולהשוות מחירים.


10. מלווה מקצועי

יועץ ומשווק נדל"ן מקצועי ידע לעזור לחפות על כל הבעיה מגבלה בכל מהלך העסקה ואחריה ,

 כך יקבל המלצה נאותה לעסקתו הבאה.


אז אם אתם לקראת מכירה או רכישת דירה

אני אשמח ללוות אתכם בשקט ובביטחון לאורך כל התהליך.



שמואל בן נון

הנדלן שלי

המוניטין שלי - העסקה שלך

0525319092

16 צפיות1 תגובות

ליצירת קשר

arrow&v
arrow&v
arrow&v
  • w-facebook
whatsapp.png